Državljani država članica EU izjednačeni su nakon stupanja na snagu Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ( NN 146/08) sa hrvatskim državljanima u stjecanju prava vlasništva nekretnina pa tako i stanova/apartmana u RH uz i uvjet da se isti nalaze u građevinskom području i da se ne nalazi u zaštićenom dijelu prirode. Državljani država koje nisu članice EU mogu kupoprodajom stjecati stanove/apartmane u RH uz uvjet reciprociteta i daljni uvjet da za to stjecanje suglsnost da ministar nadležan za poslove pravosuđa RH.

I stranci kao stjecatelji nekretnina u RH su obveznici plaćanja poreza na promet nekretninama , ako međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno. Porez na promet nekretnina u RH iznosi 5% od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku stjecanja. Tržišna vrijednost nekretnine je cijena koja se postiže ili se može postići na tržištu u trenutku njezina stjecanja. Tržišna vrijednost nekretnine utvrđuje se u pravilu na temelju ugovora o stjecanju, ali je porezna uprava ovlaštena i procjenom utvrditi tržišnu vrijednost.

Porezni obveznik je stjecatelj nekretnine i on je dužan u roku od 30 dana od dana sklapanja ugovora o stjecanju nadležnoj poreznoj upravi ( mjesto gjde se nalazi nekretnina) podnijeti poreznu prijavu. Porezni obveznik je dužan porez platiti u roku od 15 dana od dana primitka Poreznog Rješenja na račun naznačen u rješenju. Žalba na predmetno rješenje ne odgađa izvršenje, što znači da se porez mora platiti iako porezni obveznik smatra da nije dobro obračunat, pa ako uspije u žalbenom postupku dokazati svoju tvrdnju ima pravo na povrat plaćenog.

Dana 26. veljače 2011. godine stupile su na snagu izmjene i dopune Zakona o porezu na promet nekretnina po kojem se osnovica za porez utvrđuje: iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu, procjenom koju vrši službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme- što znači da se uvijek uzima najviša postignuta cijena u odnosnom razdoblju za to područje ako nema usporednih podataka onda procjenom tržišne vrijednosti koju provodi vješak.

Zakon sadrži i detaljne odredbe o poreznim oslobođenjima, ovdje se napominje kao najučestaliji slučaj da je oslobođeno stjecanje bez naknade ( darovanje, nasljeđivanje) kada nekretninu stiče bračni drug, potomci, preci, posvojenici i posvojitelji te bivši bračni drug kada se uređuju imovinski odnosi u svezi sa rastavom braka.

Naravno da postupak ovisi od slučaja do slučaja jer ne postoje dva ista slučaja no najčešće se kupoprodaja odvija po sljedećem scenariju: Nakon što dvije zainteresirane strane (kupac i prodavatelj nekretnine) postignu dogovor o uvjetima i cijeni nekretnine, pristupa se samom formalnom postupku kupoprodaje koji ponekad može biti prilično kompliciran, stoga savjetujemo da ga povjerite stručnim osobama neke od agencija za posredovanje u prometu nekretninama ili odvjetniku. Na taj način izbjegavate moguće kasnije pravne probleme koji pri tim postupcima koji su strogo formalni nisu rijetkost.

Prodavatelj treba pribaviti i predoči kupcu dokaze o identifikaciji nekretnine te vlasništva nad njom. U tu svrhu je potrebno pribaviti vlasnički list, dokaz o stjecanju vlasništva (ugovor, rješenje o nasljeđivanju, ...), zatim kopiju katastarskog plana, građevinsku i uporabnu dozvolu, rješenje o građenju. Ponekad sve to i nije potrebno ili moguće (za nekretnine starijeg datuma gradnje), no ključno je provjeriti da li je vlasnik upisan u zemljišne knjige te postoji li teret na nekretnini. Dok se pribave svi potrebni dokumenti najčešće prodavatalj zahtijeva polog (kaparu) od kupca kako bi bio siguran u njegovu namjeru da će nekretninu zaista kupiti.

Visina iznosa pologa je stvar dogovora među strankama, najčešće je oko 5%, ali ne bi smjela biti veća od 10% ugovorene cijene nekretnine. Za primljeni novac s naslova pologa prodavatelj mora kupcu izdati potvrdu ili sklopiti ugovor o pologu. Nakon pribavljanja svih potrebnih dokumenata pristupa se sastavljanju kupoprodajnog ugovora. Ugovor mora sadržavati sve elemente dogovora među strankama, njihove točne podatke, OIB-e, točan opis nekretnine (nužno je precizirati nekretninu na način na koji je ista upisana u zemljišnim knjigama), način i rokove isplate, te druge relevantne podatke. Nakon isplate dogovorene kupoprodajne cijene od strane kupca, prodavatelj mora kupcu izdati tabularnu izjavu kojom potvrđuje primitak kupoprodajne cijene te dozvoljava kupcu uknjižbu u zemljišne knjige. Tabularna izjava može biti poseban dokument ili može biti sastavni dio kupoprodajnog ugovora.

Tek nakon toga kupac može podnijeti zahtjev za uknjižbu svog vlasništva za koje ponovo mora pribaviti različite dokumente ovisno o tome čiji je državljan, te ovisno o statusu nekretnine. Najčešće se usklađeno sa isplatom kupoprodajne cijene izvrši i službena primopredaja nekretnine pri kojoj se sačini zapisnik o stanju nekretnine i popišu stanja svih brojila. To je obično zadnja prilika za kupca da iznese moguće primjedbe (osim kod novogradnji).

Kupac je dužan prijaviti porez na promet nekretninama u roku 30 dana od potpisa ugovora, te obavijestiti sve dobavljače o promjeni vlasništva nad nekretninom kako bi ubuduće troškovi koji terete nekretninu ( struja, voda, komunalije, pričuva itd) teretili novog vlasnika tj. kupca.

Raspadom bivše SFRJ nekada domaće osobe koje imaju valjani pravni osnov za stjecanje nekretnine (najčešće kupoprodajni ugovor) ali isti nisu tada upisali na svoje ime u zemljišnim knjigama - postale su stranci i time im je upis vlasništva u zemljiše knjige RH postao otežan, u jednom periodu čak onemogućen. Unatoč tome tijekom godina mnoge takve nekretnine su bile predmetom daljnjeg pravnog raspolaganja (darovanje, prodaja i slično) pa i nasljeđivanja.

Vezano za specifičnost nasljeđivanja nekretnina u RH od strane stranaca iznosimo jedan primjer iz prakse:

Apartman u Istri su kupili 1987.g. otac, majka i sin na jednake dijelove, dakle svaki u 1/3 dijela. Nisu se pri tom upisali kao vlasnici u zemljišne knjige nadležnog suda (tada SFRJ), a radi se od državljanima sada Republike Slovenije. Majka je potom 1993.g. darovala svoj dio sinu (darovni ugovor) te je sin time stekao vlasništvo i nad majčinim dijelom (1/3) . Otac je 1995.g. umro i iza njega su kao nasljednici ostali majka i sin koji su se suglasili da sin naslijedi i očev dio (1/3) i tako postane vlasnik apartmana u cjelosti.

Otac je imao imovinu i u Sloveniji, pa je provedena ostavinska rasprava pred nadležnim sudom u Republici Sloveniji i Rješenjem o nasljeđivanju tog suda u Sloveniji je obuhvaćen i apartman u Republici Hrvatskoj te je kao jedini nasljednik proglašen sin. Kada se sin na temelju Rješenja o nasljeđivanju slovenskog suda pokušao upisati kao vlasnik u zemljišne knjige u RH, njegov je zahtjev odbijen uz obrazloženje da slovenski sudovi nisu ovlašteni voditi ostavinske postupke za nekretnine koje se nalaze u Hrvatskoj.

Naime, na temelju članka 72. Zakona o rješavanju sukoba zakona sa propisima drugih zemalja u određenim odnosima: "...za raspravu nepokretne ostavine stranog državljanina postoji isključiva nadležnost suda Republike Hrvatske ako se nekretnine nalaze u Republici Hratskoj“.

Zakon o nasljeđivanju u članku 176. propisuje: "Ostavinski se postupak u prvom stupnju provodi pred općinskim sudom, odnosno pred javnim bilježnikom kao povjerenikom suda“.

Stoga je u konkretnom slučaju najprije organizirano provođenje ostavinske rasprave samo za taj apartman pred nadležnim javnim bilježnikom u Republici Hrvatskoj (po mjestu gdje se nalazi nekretnina) tijekom koje se majka odrekla svog dijela nasljedstva u korist sina.

Na taj način je sukladno propisima RH sin stekao valjane pravne osnove za upis vlasništva u zemljišne knjige na svoje ime u cjelosti i to: dio od 1/3 koji je stekao izvorno kao kupac ugovorom o kupoprodaji iz 1987.g.; dio od 1/3 koji je stekao od majke darovnim ugovorom iz 1993.g.; te dio od 1/3 koji je stekao nasljeđivanjem nakon smrti oca, što je deklarirano Rješenjem o nasljeđivanju iz 2009.g. koje je izdao javni bilježnik RH kao sudski povjerenik.

Tek na temelju navedene dokumentacije, uz dokaz da je državljanin Republike Slovenije (kao zemlje članice EU), te uz dokaz da se radi o nekretnini koja je u građevinskom području i nije zaštićeni dio prirode, sin se 2010.g mogao upisati kao vlasnik tog apartmana u zemljišne knjige nadležnog suda u RH .

Uputa čitateljima: Za nekretnine koje je pokojni ostavitelj - stranac imao u RH mora se pokrenuti ostavinski postupak pred nadležnim sudom u RH koji će nakon toga predmet proslijediti nadležnom javnom bilježniku.