Naše bogato višegodišnje iskustvo u upravljanju raznim vrstama zgrada (stambenog, poslovnog, turističkog tipa) čini nas pouzdanim partnerom na kojeg se možete osloniti u svakom trenutku. Kao kompetentan sugovornik stojimo suvlasnicima na raspolaganju po svim pitanjima vezanim uz zajedničke dijelove Vaše zgrade, no...
Što je zapravo upravljanje i održavanje nekretnina?
Upravljanje nekretninama je sposobnost gospodarenja nekretninom s ciljem očuvanja iste i povećanja njezine vrijednosti.
Zakonodavac je odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96) propisao obavezu suvlasnicima da se osim za svoj posebni dio (stan, garažu, poslovni prostor, smočnicu), odgovorno brinu i za nekretninu u cijelosti, njezine zajedničke dijelove i uređaje. Također je odredio obvezu suvlasnika da odabere fizičku ili pravnu osobu koja će upravljati zgradom. To u etažiranim zgradama može biti i netko od suvlasnika, ali je uputnije upravljanje zgradom povjeriti fizičkoj ili pravnoj osobi registriranoj za obavljanje djelatnost upravljanja zgradom. Ukoliko sami ne odaberu svog Upravitelja, onda lokalna samouprava imenuje PRINUDNOG UPRAVITELJA.
Zašto višestambena zgrada treba upravitelja?
Jer netko mora organizirati i ugovoriti:
- mjesečnu plaćanje zajedničke struje zgrade (na hodnicima i stepeništima, struja za lift, ...),
- osigurati zajedničke djelove zgrade,
- vršiti periodički pregled dimnjaka,
- vršiti periodički pregled gromobranske instalacije,
- pregledavati protupožarnu opremu,
- mjesečni pregled dizala,
- izvođače radova u slučaju potrebe za hitnom intervencijom
- tekuće održavanje zajedničkih djelova zgrade (zamjena žarulja, razbijenih pločica, zamjena prekidača, popravci na stolariji, ...)
- i još puno puno drugih aktivnosti,
a višestambena zgrada mora imati upravitelja i zbog toga jer je Zakon to tako definirao.
No, još je veliki broj pitanja na koja suvlasnici u višestambenim zgradama s pravom traže odgovore, te smo za Vas pripremili pregled odgovora na neka od najčešćih pitanja s kojima se susrećemo:
Nekretnina je zemljište i ono što je s tim zemljištem relativno trajno povezano, a nalazi se ispod, u razini i iznad zemljišta. U kratko pod nekretninom se podrazumijeva zgrada i zemljište koje pripada zgradi.
Što su posebni, a što zajednički dijelovi zgrade?
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, posebni dio nekretnine je stan, poslovni prostor, drvarnica, ili garaža, odnosno sve što može biti predmetom samostalnog vlasništva. Zajednički dijelovi navedeni su u Uredbi o održavanju zgrada.
Suvlasnik i suvlasništvo
Suvlasništvo označava pojam kad više osoba ima neku nekretninu u svom vlasništvu tako da svakoj pripada po dio tog vlasništva, računski određen prema cijelom pravu vlasništva te nekretnine. Do tada se radi o suvlasništvu u jednakim idealnim dijelovima.
Npr. ako zgrada ima 3 stana i nije etažirana, onda je svaki vlasnik 1/3 zgrade. Nakon što se zgrada etažira se suvlasništvo u idealnim dijelovima pretvara u etažno vlasništvo. Npr.: Ukoliko je ukupna površina zgrade 300 m2, a „Petar“ ima u istoj poseban dio (stan) od 50 m2, onda ima Petar (50/300*100) 16,67% udijela u zgradi. Znači njegov glas u odlučivanju predstavlja 16,67%. Potpuno uređen suvlasnički odnos na nekoj nekretnini postoji kad se točno utvrdi u postupku etažiranja, tko je vlasnik kojeg dijela nekretnine, odnosno kad se utvrdi tko je vlasnik kojeg posebnog dijela nekretnine, a što je etažno/zajedničko vlasništvo.
Suvlasnik je osoba kojoj pripada dio vlasništva na nekoj nekretnini.
Predstavnik suvlasnika
Predstavnik suvlasnika je suvlasnik kojeg su ostali suvlasnici odabrali i ovlastili za predstavljanje prema upravitelju i trećim osobama. Ovlasti predstavnika suvlasnika utvrđene su "međuvlasničkim ugovorom". Predstavnik suvlasnika vodi brigu o zgradi, dojavljuje kvarove, promjene vlasnika, vodi brigu o provođenju kućnog reda, saziva sastanke suvlasnika, te je prva osoba za komunikaciju između upravitelja i ostalih suvlasnika. Za svoj rad predstavnik suvlasnika odgovara suvlasnicima. Za svoj rad ima i pravo na naknadu – ali u Roni je praksa da su predstavnici volonteri – jer bi u suprotnom bili veliki teret zgradi (davanja na Ugovore o djelu su i do 103% ). S obzirom na to da se radi o turističkim naseljima u kojima su vlasnici prisutni najčešće samo u sezoni, predstavnik stanara nema ni puno obaveza, odnosno obaveze su više sezonskog tipa. Predstavnik suvlasnika ne može samostalno donositi odluke umjesto suvlasnika, nego u suradnji s njima - za svaku odluku mora postojati podrška 50,1% glasova suvlasnika. Predstavnik suvlasnika sklapa s upraviteljem Ugovor o upravljanju zgradom u ime i za račun suvlasnika. Predstavnik suvlasnika je spona između zgrade i suvlasnika - te upravitelja. Predstavnik suvlasnika je bitan za rad upravitelja kada se radi o provođenju i izvođenju svih potrebnih radova i obaveza na zgradi. Upravitelj o svome radu kontaktira sa suvlasnicima putem njihova predstavnika.
Zajednička pričuva stambene zgrade su novčana sredstva suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonsko obvezno, nužno i drugo održavanje zgrade. Plaćanje pričuve je zakonska obveza suvlasnika. Iz zajedničke pričuve plaćaju se troškovi zgrade (hitne intervencije, manji popravci, čišćenje zajedničkih dijelova, stubišna rasvjeta, osiguranje zgrade, itd.).
Kako se prikuplja zajednička pričuva?
Svaki vlasnik posebnoga dijela plaća pričuvu mjesečno, ali ako se u Međuvlasničkom ugovoru definira drugaćije može i tromjesečno ili godišnje. Odluku o visini pričuve donose suvlasnici, a ona ne može biti manja od zakonskog minimuma – koji iznosi 2,61 kn/m2. Visina pričuve se određuje za svaki stan posebno prema ukupnoj površini stana. Naplatu pričuve organizira i pričuvu prikuplja upravitelj na žiro-račun zgrade, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno Zakonu te odluci suvlasnika.
Gdje se čuva novac zajedničke pričuve?
Račun zajedničke pričuve upravitelj otvori kod poslovne banke – kao posebni račun zgrade s adresom zgrade. Račun zajedničke pričuve otvara se za svaku zgradu posebno i to nije račun Upravitelja, nego račun zgrade.
Što se plaća iz zajedničke pričuve?
Iz pričuve se podmiruju svi obvezni troškovi zgrade i održavanje zajedničkih dijelova i uređaja. Troškovi koji se plaćaju navedeni su u Zakonu i Uredbi Vlade RH. Suvlasnici mogu odlučiti da se plaćaju i drugi troškovi koji su vezani uz održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.
Koliki je iznos minimalne zajedničke pričuve i kako se računa?
Minimalna zajednička pričuva je propisana zakonom. Ona se naplaćuje svim zgradama koje su u prinudnoj upravi odnosno tamo gdje suvlasnici nisu sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju sa upraviteljem. Minimalnu pričuvu koju suvlasnici moraju plaćati odredio je zakonodavac i to u visini 0,54 % vrijednosti njihovog posebnog dijela u vlasništvu nekretnine godišnje.
Kako se izračuna iznos minimalne zajedničke pričuve? U 2009. godini etalonska vrijednost građenja je povećana na 5.808,00 kn što u konačnici po obračunu iznosi 2,61 kn/m2 pričuve.
5.808,00 Kn / 12 mj. = 484,00 Kn x 0,54 % = 2,61 kn/m2.3
Kolika će nam biti pričuva ako nam je Rona upravitelj?
Na ovakva pitanja je teško odgovoriti bez osnovnih podataka o zgradi. U biti visina pričuve ne ovisi o upravitelju, već o godišnjim troškovima koji se podmiruju iz sredstava zajedničke pričuve. Obračun troškova neke zgrade vrlo je kompleksan i zbog toga je potrebno imati dovoljno podataka o obvezama i stanju zgrade.
Npr. Vlasnik ste stana veličine 32,00 m2. Zanima Vas koliki će biti mjesečni trošak zajedničke pričuve za Vaš stan (ukoliko je zajednička pričuva jednaka zakonskom minimumu) Ako ste vlasnik posebnog dijela (stana ili poslovnog prostora) od 32,00 m2 u zgradi, tada bi izračun vaše mjesečne pričuve bio:
32,00 m2 x 2,61 kn/m2 = 83,52 kn/mjesečno
Neredovito plaćanje ili izbjegavanje plaćanja pričuve - što tada?
Bez redovitog plaćanja pričuve je NEMOGUĆE kvalitetno poslovanje zgradom u smislu upravljanja, graditeljskog održavanja i sigurnosti stanovanja. Treba znati da niti jedan suvlasnik ne može biti oslobođen plaćanja pričuve bez obzira na socialni i drugi status.
Na koji način se nesavjesni suvlasnici prisile na plaćanje zajedničke pričuve? Nažalost, ima pojedinaca koji zanemaruju zakonsku obvezu plaćanja zajedničke pričuve te na taj način prvenstveno štete ostalim suvlasnicima, redovnim platišama, ali i sebi samima jer se protiv njih pokreće postupak
prisilne naplate tj. ovrha.
Prisilna naplata ili ovrha - što je to, kakav je postupak i tko je provodi?
Što je to postupak prisilne naplate – odnosno ovrha? U slučaju kada netko od suvlasnika ne podmiruje troškove zajedničke pričuve protiv njega se pokreće postupak prisilne naplate – takozvana ovrha. Na taj način suvlasnik–neplatiša mora (prije ili kasnije) podmiriti dug pričuve. Što duže se ovršni postupak odugovlači to veći su troškovi odvjetnika, javnog bilježnika i kamata, koji ponekad i višestruko premašuju iznos zbog kojeg je pokrenuta ovrha. Na kraju sve to mora podmiriti sam neplatiša!
Tko je ovlašten za pokretanje ovršnih i sudskih postupaka? Upravitelj je ovlašten za pokretanje ovršnih i sudskih postupka u ime i za račun suvlasnika zgrade zbog naplate zajedničke pričuve od suvlasnika koju ne plaćaju pričuvu.
Na koji način se izvršavaju ovrhe?Ovrhe se provode na nekoliko načina:
- Pljenidbom plaće-mirovine ovršenika i prijenosom sredstava na račun pričuve zgrade – to se primjenuje za fizičke osobe
- Pljenidbom ovršenikovih sredstava na njegovom bankovnom računu i prijenosom u korist zajedničke pričuve zgrade – primjenuje se za fizičke i pravne osobe
- Pljenidbom, procjenom i prodajom ovršenikovih pokretnina, te prijenosom novčanih sredstava od prodaje na račun pričuve zgrade.
- Zabilježbom ovrhe na nekretnini u vlasništvu ovršenika u suvlasničkom dijelu nekretnine (posebni dio-stan) zgrade, utvrđivanjem vrijednosti nekretnine, njezinom prodajom (dražbom) i namirenje pričuve iz novčanog iznosa dobivenog prodajom.
Rona je počela s pokretanjem ovršnih postupaka i u Republici Sloveniji.
Upravitelj je pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje poslova upravljanja zgradom. (U etažiranim zgradama može biti i jedan od suvlasnika – upravitelj, a ne mora biti registriran za tu djelatnost). Upravitelj nije jedna osoba, kako se to često misli, nego je najčešće to trgovačko društvo koje obavlja ekonomske, financijske, pravne, građevinske, administrativne poslove i zastupa zgradu prema trećima. Postoje dvije vrste upravitelja:
Prinudni i redovni (ili ugovorni) upravitelj?
PRINUDNI UPRAVITELJ – njega imenuje lokalna samouprava – ukoliko suvlasnici nisu odabrali svog upravitelja. Znaći ukoliko zgrada nije odabrala i potpisala Ugovor o upravljanju s upraviteljem koji su sami odabrali, onda im lokalna samouprava definira Upravitelja.
Prinudni upravitelj potpisivanjem Ugovora o upravljanju postaje redovni/ugovorni upravitelj.
REDOVNI ili UGOVORNI UPRAVITELJ - imenuju ga potpisom Međuvlasničkog ugovora suvlasnici koji zajedno u vlasništvu imaju više od 50,1% površine posebnih dijelova nekretnine (i potpisivanjem Ugovora o upravljanju). Ugovorni upravitelj radi svoj posao po pismenom nalogu natpolovične većine suvlasnika. Upravitelj je nalogoprimac i opunomoćenik suvlasnika - za neke je poslove ovlašten automatski s potpisom Ugovora o upravljanju (npr. otvara žiro račun zgrade, prikuplja pričuvu, obavlja tekuće održavanje zgrade, osigura zgradu, naruči vatrogasne aparate, naručuje deratizaciju i dezinsekciju zgrade, atestira gromobrane, pokreće ovršne postupke,...), dok za druge suvlasnici trebaju donijeti posebnu odluku.
Koje su ovlasti prinudnog, odnosno redovnog (ili ugovornog) upravitelja?
Ovlasti prinudnog upravitelja: ako suvlasnici nisu osigurali upravljanje nekretninom sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima jedinice lokalne samouprave mogu odrediti fizičku ili pravnu osobu koja će obavljati poslove uprave tom nekretninom (biti prinudni upravitelj). Prinudni upravitelj obavlja slijedeće zadatke:
- Otvaranje računa pričuve i praćenje uplata zajedničke pričuve
- Pregled zgrade Osiguranje zgrade kod osiguravajućeg društva
- Osiguravanje protupožarne zaštite zgrade i pregled protupožarnih aparata i instalacija
- Čišćenje dimovoda
- Sanaciju onih kvarova za koje upravitelj utvrdi da je potrebna hitna intervencija kao što su: kvarovi na instalacijama plina, puknuća, oštećenja i začepljenja instalacije kanalizacije i dovoda vode, kvarovi na električnoj instalaciji; prodor oborinskih voda u zgradu, znatnije oštećenje krova, otpadanje dijelova pročelja; narušene statičke stabilnosti zgrade ili pojedinih dijelova zgrade; kvarova na dizalu.
- Nužna izvješća o obavljenim mjerama popravka i godišnje financijsko izvješće o primicima i izdacima u prethodnjoj godini. Prinudni upravitelj upravlja nekretninom do trenutka kada suvlasnici osiguraju upravljanje nekretninom sukladno zakonskim odredbama tj. zaključe "Međuvlasnički ugovor" i povjere ugovorom nekretninu na redovno upravljanje upravitelju.
Ovlasti redovnog upravitelja U ugovornom-redovitom upravljanju, pored obveznih radova i hitne intervencije Upravitelj organizira realizaciju poslova koje nalože suvlasnici koji zajedno imaju u vlasništvu više od 50,1% površine posebnih dijelova nekretnine, odnosno 100% za izvanredne poslove. Prva odluka koju donose suvlasnici je prihvaćanje Međuvlasničkog ugovora.
Pravna osnova upravljanja nekretninama je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96) kojim su utvrđene osnove za uređenje odnosa među suvlasnicima.
Za upravljanje zgradom iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima proizlaze dva temeljna ugovora:
Međuvlasnički ugovor
Međuvlasnički ugovor je ugovor kojim suvlasnici pobliže uređuju svoje odnose u svezi upravljanja i korištenja nekretnine, a naročito se utvrđuje veličina suvlasničkih dijelova, uvjeti i način upravljanja nekretninom, upravitelj nekretnine, visina sredstava pričuve, predstavnik suvlasnika, kućni red, ostala pitanja vezana uz upravljanje i korištenje nekretnine. Sastavni dio "Međuvlasničkog ugovora" su i njegovi prilozi "Popis suvlasnika sa utvrđenim suvlasničkim udjelima i "popis zajedničkih dijelova i uređaja nekretnine".
Međuvlasnički ugovor obvezuje SVE suvlasnike zgrade OD TRENUTKA kada ga potpišu suvlasnici koji imaju preko 50,1% suvlasničkog udjela (što znači da se ga moraju pridržavati i oni koji ga nisu potpisali). Na međusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrđeni Međuvlasničkim ugovorom primjenjuju se opća i posebna pravila o upravljanju suvlasničkom stvari Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i odgovarajuća pravila drugih propisa.
Ugovor o upravljanju nekretninom
Ugovor o upravljanju nekretninom je ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika i upravitelja nekretnine, a naročito sadržaj i opseg poslova održavanja nekretnine, način i uvjeti prikupljanja i raspoređivanja sredstava pričuve, osiguranje nekretnine, naknada upravitelja, i druga pitanja.
Na pitanja koja nisu uređena ovim ugovorom primjenjuju se odgovarajuća pravila o nalogu i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. U pravilu ugovor sa upraviteljem potpisuje temeljem ovlaštenja u ime i za račun suvlasnika predstavnik suvlasnika.
